임대사업, Rental Property Investment 와 관련 하여  투자수익에 관한 이야기를 해보고자 합니다.

투자를 한다는 것은 투자 소득을 가지기 위함 입니다. 따라서 예상이익을 계산하는 방법을 알게 되면 투자여부, 투자계획등을 예상 할 수 있습니다.

여러분 함께 보실까요?

  1. 내가 1백만불을투자 해서 얼마의 이익을 가질 수 있을까? 하는것을 우리는 Cap Rate 이라고 합니다.

Cap Rate은 투자 부동산에서 생성 될 것으로 예상되는 수익률을 말합니다.

핵심 Point

자본화 비율(Cap rate)은 부동산의 순 수익을 현재 시장 가치로 나누어 계산합니다.

백분율로 표시되는이 비율은 부동산 투자에 대한 투자자의 잠재적 수익에 대한 추정치입니다.

Cap rate은 유사한 부동산 투자의 상대적 가치를 비교할 때 가장 유용합니다.

 

Cap Rate부동산 투자의 수익성과 수익 가능성을 평가하는 가장 보편적 인 척도입니다.

Cap Rate은 단순히 부동산이 대출이 아닌 현금으로 구매되었다고 가정 할 때, 1 년 동안의 부동산 수익률을 나타냅니다.

자본화 비율은 부동산의 내재적, 자연적, 비 레버리지 수익률을 나타냅니다.

 

순수익률Cap Rate공식

Cap Rate계산을위한 여러 버전이 있습니다. 가장 널리 사용되는 공식에서

부동산 투자의Cap Rate은 부동산의 순 영업 수입 (NOI)을 현재 시장 가치로 나누어 계산합니다.

Cap Rate= 순 이익 (NOI) / 현재 시장 가치

 

순  수입은 부동산 (임대 등)에서 발생하는 (예상) 연간 수입이며

부동산 관리에 발생한 모든 비용을 공제하여 산출됩니다.

이러한 비용에는 시설의 정기 유지비와 재산세를 위해 지불 한 비용이 포함됩니다.

단 모기지페이먼트는 비용에서 공제 되지 않습니다.

 

다른 버전에서 수치는 원래 자본 비용 또는 부동산 취득 비용을 기반으로 계산됩니다.

Cap Rate= 순 영업 소득 / 구매 가격

 

Cap Rate예를 들어 설명드리자면,

투자자가 100 만 달러를 가지고 있고 2 가지 사용 가능한 투자 옵션 중 하나에 투자를 고려하고 있다고 가정합니다.

  1. 명목상 3 %의 연간이자를 제공하고 가장 안전한 투자로 간주되는 정부 발행 국채에 투자 할 수 있고,
  2. 일반 임대료를 지불 할 것으로 예상되는 여러 세입자가있는 투자 건물을 구입할 수 있습니다.

 

두 번째 경우, 연간 수령 한 총 임대료가 $ 90,000이고

유지 관리 비용 및 재산세에 대해 총 $ 20,000를 지불해야한다고 가정합니다.

부동산 투자의 순소득은 $ 70,000입니다.

첫해 동안 부동산 가치는 원래 매입 가격 인 1 백만 달러로 일정하게 유지된다고 가정합니다.

Cap Rate (순 영업 소득 / 재산 가치) = $ 70,000 / $ 1 백만 = 7 %로 계산됩니다.

 

부동산 투자에서 발생한 7 %의 수익은 무위험 국고채에서 얻을 수있는 3 %의 표준 수익보다

더 좋습니다. 추가 4 %는 위험이 전혀없는 가장 안전한 국채에 투자하는 것과 반대로 부동산 시장에 투자함으로써 투자자가 취하는 위험에 대한 수익을 나타냅니다.

 

부동산 투자는 위험하며 자본화 비율(Cap Rate)측정치로 표시되는 수익률이 크게 달라질 수있는 여러 시나리오가있을 수 있습니다.

 

시나리오1:

일부 세입자가 이사를 나가면 부동산의 임대 수입이 $ 40,000로 감소 할 수 있습니다. 유지 보수 비용과 재산세에 대한 $ 20,000를 줄이고 재산 가치가 $ 1 백만에 머물러 있다고 가정하면 자본화 비율은 ($ 20,000 / $ 1 백만) = 2 %가됩니다.

이 가치는 무위험 채권에서 얻을 수있는 수익보다 작습니다.

 

시나리오2:

임대 소득이 원래 $ 90,000로 유지되지만

유지비 및 / 또는 재산세가 $ 50,000로 크게 증가한다고 가정합니다.

자본화 비율은(Cap Rate) ($ 40,000 / $ 1 백만) = 4 %가됩니다.

 

시나리오3:

임대 수입과 다양한 비용이 동일하게 유지되면서 부동산 자체의 현재 시장 가치가 $ 800,000와 같이 감소하면 자본화 비율은 $ 70,000 / $ 800,000 = 8.75 %로 증가합니다.

 

본질적으로 부동산에서 발생하는 다양한  소득, 부동산과 관련된 비용 및 부동산의 현재 시장 가치는 자본화 비율Cap Rate을 크게 변경할 수도 있습니다.

 

이론적으로 국고채 투자 이상으로 부동산 투자자가 이용할 수있는 잉여 수익은 위에서 언급 한 시나리오로 이어지는 관련 위험에 기인 할 수 있습니다. 위험 요소는 다음과 같습니다.

Property age, 위치 및 상태, 부동산 유형 – 다가구, 사무실, 산업, 소매 또는 재창조 등.