집팔고 이사? 이사하고 집을 팔아야
지금 집을 팔아 볼까?
지금 집을 팔아야 하나?
좀 더 기다려 봐야지 ?
이런 저런 고민들로 머리가 지끈 거린다면, 그저 하나씩 풀어 가는 재미로
따져가면서 스스로 정리 해 보실 수 있을 것 입니다.
지금 집을 팔아야 하나? 좀 더 기다릴까? 그냥 이대로 살까? 등등 많은 생각 하실 수 있을 것입니다. 코로나 바이러스 사태 이후로 주택 시장의 급격한 변동의 상황에 있습니다.
“지금 집을 팔아야 할 지? 말지? 는 주택시장의 영향도 있고, 개인의 상황도 존재 할 텐데요.
그럼에도 최선의 선택을 위한 방안을 위해 , 좀 더 자세하게 살펴 보도록 하겟습니다.
지금이 집을 팔 때인가?
부동산 전문가들은 2021년보다 느린 속도지만 주택 가격과 주택 수요가 2022년 초에 계속 증가할 것이라고 추측했습니다.
낮은 모기지 이자율과 재고 부족으로 시장 조건은 구매자들간에 경쟁이 계속 될 것으로 예측 하고 있습니다.
현재 부동산 시장은 당연히 셀러의 파워가 강한 마켓 입니다.
주택 소유자는 다음의 3가지 방안 중에 하나를 선택 할 수 있을 것 입니다.
- 지금이 매매의 적기라 생각하고 판매 한다.
- 부동산 마켓이 조정이 올 때 까지 좀 기다려본다.
- 변화없이 그대로 거주 한다.
지금 이사를 해야 하는 이유가 있겟죠.
- 직장의 변화, 가족 또는 기타 개인적인 이유로 빠르게 이사 해야 하는 경우
- 더 작은 집으로 또는 더 큰 집으로 이사를 해야 하는 경우
이러한 상황이 생겻을때,
지금 당장 팔아서 높은 매매가를 이용하는 것이 좋은지?
아니면 다른 집을 구매하는 것이 더 쉬워질 때까지 기다리는 것이 좋은지?
결정하는 데 도움이 되도록 현지 시장에 대해 직접 조사해보면 도움이 될 듯 합니다.
- 지금이 집을 팔아야 할 때? 일까요?
적절한 판매 시기를 결정하는 방법을 잘 모를때는 이런 사항들을 고려 해보면 좋을 듯 합니다.
1). 모기지 금리가 낮은 경우
모기지 이자율이 낮으면 집을 팔고, 새 집을 찾기에 좋은 시기일 수 있습니다.
이자율이 낮다는 것은 모기지 페이먼트가 낮아 진다고 할 수 있죠.
따라서 새로 구입하는 집에서 더 많은 돈을 절약할 수 있습니다.
그러나 낮은 이자는 주택 소유자에게 양날의 검이 될 수도 있습니다.
바이어가 낮은 이자를 이용하려고 하기 때문에 많은 수요를 창출하기도 합니다.
이것은 잠재적으로 큰 수익을 내고 내 집을 팔 수 있어서 좋지만,
그 이후에 새로운 집을 찾아 구매하는 데는 어려움을 겪을 수도 있기 때문 입니다
모기지 이자가 낮을때는 집을 팔기 좋은 시기라고 할 수 있습니다.
작은 집을 팔고, 더 큰 집으로 옮기는 경우에도 좋은 방안 되기도 할 겁니다.
2) 주택 공급이 적은 경우
구매자의 수요보다 주택공급 물량이 낮다면
당연히 셀러스 마켓이 될 것이고
셀러는 더 많은 협상력을 가질수 있어서 집을 팔기에 좋은 기회가 됩니다.
예를들면, 컨틴전시 조건이 강화, 렌트백, AS IS 컨디션 조건 등
2022년도에도 여전히 셀러스 마켓 입니다.
이자율이 상승하면서 구매자의 수요가 낮아진다면,
주택 시장이 조금 진정 될 수 있는 부분이 약간 있을 수 있기는 합니다.
그러나 이자율보다 인플레이션이 더 큰 작용을 하는것으로 보여집니다.
3). 리로케이션을 해 야 하는 경우
이사를 해야 상황이 생기게 되면 집을 매매를 생각 하게 될 것 입니다.
새로운 곳으로 직장을 옮기게 되거나, 더 작은 집으로 규모를 줄이거나,
가족의 이주로 ,
늘어나는 가족을 위하여 더 큰 집이 필요로 하는 등의
이사를 해야 하는 많은 이유가 있을 것 입니다.
자녀 성장에 따라 함께 움직이는 경우가 많더라고요.
4). 당신의 집의 가치가 많이 상승 한 경우
최근 2년간의 강력한 셀러의 마켓에서의
집의 가치가 급상승 했습니다.
소유한 주택이 이전보다 더 높은 가치로 평가된 경우
매각을 통해 주택 자산을 현금화하는 것을 고려할 수 있습니다.
집의 가치가 얼마나 올랐는지,
집에 얼마나 많은 자산을 쌓았는지에 따라
주택 수요가 많을때에 판매를 하게 되면 상당한 수익을 가질 수 있을 것 입니다.
여전히 집의 가치 상승을 활용하고 싶다면 언제든지 다른 옵션을 찾을 수 있습니다.
집을 리모델링 하고자 하거나,
Cash out을 하거나
재융자를 하는 것이 매각보다 더 나은 선택이 될 수 도 있을 수 있을 겁니다.
*집을 팔기 가장 좋은 시기 : 평균적으로 주택은 6월과 7월에 전국 대부분의 지역에서 가장 빠르고 가장 높은 가격에 판매되기도 합니다.
- 집을 먼저 사고 팔아야 할까요? 먼저 팔고 사야 하는걸까요?
셀러는 구매하고자는 매물이 충분하지 않기때문에 신중을 결정을 해야 할 것 입니다.
1). 먼저 구매한 다음에 집을 판매하고자 하는 경우: 현재 거주하고 있는 집에 모기지가 남아있다면, 새로 구입하는 주택의 모기지능력이 되어야 하므로 소득이 충분해야 하며, 다운페먼트 부분도 챙겨야 한다. 자금의 여유가 있어야 합니다.
홈에퀴티 라인을 이용하여 구매 하는 집의 다운페이먼트로 사용한다.
먼저 구매 할 경우에는 시간적인 제약을 동시에 매매 하는 경우보다 훨씬 더 자유로울 수 있으므로
좀 더 여유있게 구매하는 주택을 찾을 수 있다.
집을 팔고 , 구매 하겟다는 컨틴전시 조건 없이 할 수 있다. 이 조건이 들어가면 오퍼수락과는 거리가 멀어지게 될 겟죠
집을 팔 때까지 기다리지 말아야 하는 이유
지금이 집을 팔기에 좋은 시기일 수 있습니다.
먼저, 다음 장소를 찾기 전에 판매할지 아니면 찾은 후에 판매할지 결정합니다.
주택 판매자는 수요가 공급을 초과하기 때문에 강력한 협상 모조를 휘두릅니다.
상대적으로 소수의 소유자가 주택을 시장에 내놓기 때문에 구매자가 판매자보다 많습니다.
1월 판매용 주택 공급은 전례 없는 1.9개월로 마감되어
판매자와 구매자 사이의 균형을 표시하는 6개월 공급보다 훨씬 낮습니다
2). 먼저 집을 판매하고 난 후에 구매하는 경우
소유 주택의 판매가 클로징 하기 전에는 구매 자금을 조달하기가 어렵다면
주택매매를 하고 새로운 집을 찾을 때까지 어디에 거주 할 것인지? 미리계획을 세워야 할 것 입니다.
최근의 시장 상황에서는 실질적으로 집을 구하고 에스크로 클로징 하는데 까지 생각보다 시간이 덜 길어질수도 있습니다.
단기 임대 또는 한 달 전에 통보하고 떠날 수 있는 임대 부동산을 찾을수 있을 겁니다.
가장 좋은 방법은 계약시에 렌트백을 협상 하는 것 입니다.
- 집을 동시에 사고 팔아야 하는 경우
적절한 자금 조달과 충분한 계획을 가지고,
현재 집을 팔면서 다음 집을 사는 것이 가능합니다.
거주하는 집을 팔고 동시에 다른 집을 사는 것은 까다로운 타이밍 문제가 수반 됩니다.
현재 집에 모기지가 있고 집을 팔기 전에 구입하면
모기지 상환액과 두 자산의 유지 비용에 문제가 생길 수도 있고요.
집을 사기 전에 팔면 매매가 끝난 후에 갈 곳이 없을 수도 있습니다.
그러나 계획를 잘 세운다면, 준비를 잘 할 수록 큰 실수를 방지 할 수 있다
적절한 자금 조달, 전략적 가격 책정 및 협상을 통해
자신에게 적합한 방식으로 판매 및 새로운 구매 시기를 정할 수 있습니다.
동시 매매를 하려면 몇가지 전략이 필요합니다.
구매 및 판매를 위한 준비 작업이 많이 있으므로
가능한 한 빨리 두 가지 모두에 대한 준비를 시작 합니다.
판매 준비
좋은 리스팅 에이전트는 집매매 준비에 대한 지침을 제공할 겁니다
필요한 수리와 정리 및 청소는 기본이고, 좋은 가격, 원하는 시간 맞춤을 할 수 있도록 세팅을 합니다.
구매 준비
재정 상태를 다시 확인 합니다. 융자 사전승인을 준비 합니다.
주택 자산 한도HELOC)
현재 주택에 주택 담보 대출 한도(HELOC)를 사용하여 다운페이먼트에 대한 현금을 인출할 수 있습니다.
그러나 HELOC가 이미 준비되어 있어야 합니다.
대출 기관은 주택을 시장에 내놓은 후에는 신용 한도를 승인하지 않을 것 입니다.
HELOC를 사용하여 다운페이먼트를 준비 한다면, 미리 미리 승인 받아 놓은것이 좋습니다.
브리지 론
주택 구매를 위해서 단기 대출을 받는 것입니다.
대출에 대한 이자만 지불하고 최대 기간은 일반적으로 1년입니다.
일반적으로 브리지 론은 새로운 주택 구매로 옮겨 갈때의 짧은 간격을 메우기 위해 사용합니다.
기간이 짧기 때문에 브리지 론의 이자율은 일반 모기지보다 몇 퍼센트 더 높습니다.
401(k) 또는 기타 투자 계좌 대출
퇴직금 또는 기타 투자 계좌에 대해 대출을 하여 계약금을 받을 수 있습니다.
예를 들어 401(k) 대출을 사용하면 잔액의 최대 절반 또는 최대 $50,000 중 더 적은 금액을 합리적인 이자율로 빌릴 수 있습니다.
투자 계정에 대한 대출의 장점은 대출 기관이 모기지 사전 승인을 위한 소득 대비 부채 비율을 계산할 때 해당 대출을 부채로 간주하지 않는다는 것입니다.
이상적으로는 주택이 팔리는 즉시 투자 계정에 대한 대출금을 상환하게 됩니다.
타이밍 맞추기
자금 조달이 완료되면 부동산 중개인이 판매 및 구매 시기를 협상을 통하여 도와 줄 것 입니다.
만약에 일정의 약간의 차이가 있다면, 구매자와 “렌탈백” 계약을 협상할 수 있습니다.
간략하게 정리를 하자면,
그것은 여전히 강력한 판매자 시장이며, 이것은
준비가 된 사람들을 위해 집을 팔기에 좋은 시간이 될 수 있음을 의미합니다.
주택 판매는 고려해야 할 많은 요소가 있는 큰 결정이지만 가볍게 여겨서는 안 됩니다.
따라서 현재 집을 팔 준비가 되지 않았다고 생각되면 보류하는 것이 좋습니다.
가장 재정적으로 정보에 입각한 결정을 내리기 위해 구매 또는 판매 결정을 내리기 전에 모든 옵션을 조사하고 분석 하세요.
- 주택 매매를 좀 더 기다려야 하는 경우라면,
집을 팔아야 하는 이유가 있는 것처럼 기다림을 고려해야 하는 이유도 있을 겁니다.
집을 지금 팔아야 하는것이 최선의 선택이 아닐 수 있는 몇 가지 시나리오를 살펴보겠습니다.
1). 홈 에퀴티가 충분하지 않은 경우
모기지 원금을 상환하면 홈에퀴티가 생깁니다.
보유 자산이 많지 않아서, 주택가치 보다 모기지 원금이 더 높을때
도리어 주택 판매를 위해서 추가로 더 발생하므로 매각하기 어려운 상황이 되겟죠
사실, 현재 부동산 시장에서는 이 시나리오가 발생할 확률은 매우 낮다고 봅니다.
2) 공급이 높은 경우
주택 시장에 구매자보다 더 많은 주택공급이 되고 있다면,
판매를 기다려 보게 될 것입니다.
판매 환경이 좋다고 볼 수가 없겟죠.
3) .다음 구매를 감당할 수 없다면
집을 팔 여유가 있지만 새 집에 대한 계약금을 낼 수 없다면 집을 팔 때까지 기다려야 합니다.
집을 팔아서 오래된 모기지와 클로징 비용을 충당할 만큼 충분히 벌 수 있다고 해서 그렇게 해야 하는 것은 아닙니다. 손익분기점을 넘거나 판매로 많은 이익을 얻지 못한다면 새 집을 짓는 데에도 상당한 자본이 필요하다는 것을 기억하십시오. 새 집을 구입할 때 더 많은 클로징 비용, 대출 기관 개설 수수료 및 계약금에 대해 생각해야 합니다.
다음 구매를 할 만큼 저축이 충분하지 않다면 집을 팔 때까지 기다려야 할 수도 있습니다.