오늘의  Key Word는  Inflation 인플레이션 입니다.

물가는 오를 수 밖에 없다.

“인플레이션은 강타자처럼 폭력적이고, 무장 강도처럼 무섭고, 때린 사람처럼 치명적입니다.” 로널드 레이건

“인플레이션은 세금이다 “         워렌 버핏

2020년 봄부터 본격시작된 코비드 19으로 미국정부에는 매우 매우 많은 부양책을 내놓았습니다.

개인에게, 직장인에게, 기업인에게  내 놓은 EDIL, PPP, EDD, UI, Tax Credit 등등

이렇게 많은 돈이 풀리다보니 인플레이션 현상이 일어 날수 밖에 없을겁니다.

인플레이션이 일어나게 되면,  가장 먼저 하게 되는것이 현금보다는 안전자산으로 옮겨서

위험회피를 하려고 하겠죠.

그 도피처로 대표적으로  주식, 코인, 금, 부동산 등이라는 생각합니다.

현재 부동산시장에서도 공급부족에 따른  인플레이션 현상이 두드러지게 나타나고 있습니다.

소비자물가지수(CPI)가 측정한 4월 물가상승률이 3월 0.6% 상승한 데 이어 0.8% 상승

CPI는 2020년 4월 이후 4.2% 상승했는데, 이는 2008년 이후 가장 급격한 증가세이다.

경제학자들의 기대와 일치하지만, 많은 개인 투자자들은 이러한 추세가 일시적인 것인지, 아니면 높은 인플레이션의 시기로 이어질 것인지, 그리고 잠재적으로 순 포트폴리오 수익률을 잠식할 수 있는지 궁금해 하기도 합니다.

COVID-19 전염병이 (적어도 일시적으로) 소비자 소비 습관을 변화시켰다는 것에는 의심의 여지가 없다. 예를 들어, 지난 1년 동안, 소비자들은 교통, 호텔, 레크리에이션에 덜 소비했고 식료품과 음료에 더 많은 돈을 썼다. 그러나 더 많은 주들이 다시 문을 열기 시작하고 미국인들이 경기 부양비를 지출함에 따라, 수요는 바뀔 수 있다. 이러한 억제된 수요로 인해 공급망 어려움이 지속된다면 가격은 더 오를 가능성이 높다.

투자 부동산을 하시는분들을 잘 아실겁니다. 매년 렌트비 상승율을 CPI 기준으로 하는 경우가 대부분입니다.

CPI (소비자 물가지수 ) 차트가 있습니다. 챠트에서 보시는것과  같이 식품, 에너지를 제외한 273,700 item관찰하여 물가지수를 나타냅니다.

현재 CPI 지수가 작년대비 4.2% 상승햇습니다. 그동안에는 2% 대 이었다는 것을 참조 하시면 될듯 합니다.

인플레이션 챠트를 보시면요

비교적 최근의 상황을 살펴보면, 금융 사태 와 코비드 19 때에는 급격한 하락을 한 것을 보실수 있을 겁니다.

금융사태가 발생했던 2008년에는 인플레이션은 어땟을까요?

12/2008 에 최저rate로 0.11  입니다.

코로나 바이러스 사태 생기기 이전에는  12/2019의 인플레이션 rate은 1.77  이었습니다.

코로나 바이러스로 모든 경제가 마비 되었던 2020년 3월의 인플레이션 rate은 0.87 이었습니다.

정말 많은 변화를 겪어내고, 겪고 있는 지금 5/2021의 데이타는 어떻게 되었을까요? 2.43 입니다.

셧다운 했을때와 숫자적으로 비교를 해본다면, 1.56%  차이가 납니다.

물가 상승률이  2% 이상될것이라고 대부분의 investment Bank 에서 예상하고 있습니다.

그러면, 인플레이션이 부동산 시장에 어떤 영향을 줄까요?? 집값 상승에 대한 주택시장의 반응과 부동산투자를 인플레이션 헷지 자산으로 만들어야만 하는 이유는?.

1- 물가상승에 따라  집값도  상승하게 됩니다.

예상하시겠지만 높은 물가상승률이 경제를 덮칠 때 부동산 가격도 상승할 것이다.

이것에 대한 이유는 매우 명백하고 간단하다.

건설 자재 가격이 높을 것이기 때문에 개발업자들은 새로운 부동산을 지을 때 더 많은 돈을 쓰게 될 것이다.

이렇게 되면 신규 부동산 가격이 상승할 수밖에 없다. 더욱이, 기존 부동산도 신규 건설의 공급 감소로 인해 가치가 상승할 것이다.

인플레이션이 발생 할때,  투자 부동산을 선택 할 경우, 평가 절상이 인플레이션을 상쇄 할 수 있습니다.

부동산 감상은 가격 상승을 막는 매우 효과적인 위험회피수단이다.

실제로 미국 부동산의 평가절상률은 10여년 전부터 꾸준히 물가 상승률보다 높았다.

이러한 접근 방식은 가격이 급등할 때 높은 수익을 낼 수 없을 수도 있지만,

렌탈 부동산은 인플레이션 기간 동안 가장 수익성이 높은 자산 되기도 합니다.

특히 요즘에는 낮은 고정금리를 활용하여 더 높은 수익을 창출하기도 합니다 .

 

2-융자 비용이 더 높아지게 된다.

물가상승으로 융자비용이 높아지게 된다. 만약에 인플레이션 현상으로 금리까지 올라가게 되면 더 많은 비용을 지불해야만 할 것입니다.  집값과 금리와의 상관관계는 매우 밀접하죠.

 

3-렌트비 상승

주택구입가격상승이 되면, 당연히 렌트비 상승이 일어나게 됩니다

따라서 투자부동산을 구매 하실때에는 공실률에 대한 대안(투자분석)도 필요 할 것 입니다.

전문가의 도움을 받으시는것도 좋은 방안 입니다.

인플레이션의 어려움 속에서 부동산 포트폴리오를 재조정하는 절적한 시기라는 생각에

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매물 소개 코너를 만들었습니다.

오늘 소개 해드릴 집은

캘리포니아 오렌지 카운티

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Built 1978

특징: 24시간 가드 게이트 커뮤니티, 커뮤니티가 공원처럼