오늘의 주제는 ‘  어렵게  번   돈을 잘 지켜야 한다 !  Contingency Removal  입니다.

왜  이것이 중요할까요?  ‘돈’ 이거든요

바이어입장에서는 내 돈을 지키는냐? 손해를 보게 되는냐? 셀러 입장에서도 마찬가지로 손해를 보느냐? 마느냐? 이거든요. 이 컨틴전시 리무벌이 셀러 , 바이어 모두에게 계약금의 향방을  결정하게 되는 중요한 사항이라는 겁니다.

 

에스크로 진행이 잘 되어서….클로징이 잘 되었을때에는 큰문제가 되지 않습니다.

어느 싯점에서 부동산매매 계약을 취소하는 경우에 이 문제가 엄청, 매우 중요하게 된다라는거죠.

실질적으로 일을 하다가 보면요. 에스크로 진행중에 별 의 별 해프닝이 많이 생기더라구요

 

이  계약금 EMD가 누구에게로 가는지가 결정되는 것이 바로Contingency Removal 의 유무에 따라 결정이 된다는겁니다.

 

바이어입장에서 보면요,  All Contingency removal 사인 하고 후에 계약을 취소 한다면, 

계약금을 돌려 받지 못할 확률이 매우 높습니다.

셀러입장에서 본다면요, 바이어가 All Contingency removal  사인을 하기 이전에는

계약이 최소  있다는 것을 인지 하셔야만 된다라는 겁니다.

그래서는 저는All Contingency removal  하기전에 이삿짐 싸지 말라고 합니다.

이Contingency removal가 거래의 가장 키 포인트가 되는 매우 매우 중요한 부분입니다.

그럼 이렇게 중요하다는 All Contingency removal  무엇인지?

좀 더 자세하게 살펴보도록 하겠습니다.

 

Contingency removal의 조건이 있고요. All Contingency removal 에는 날짜가 있습니다.

Contingency removal 조건에 속하는것은

  1. Loan Contingency :

일반적으로는 21일Contingency  date 입니다. 그러나 날짜는 협상 조건이 됩니다.

셀러이라면, 날짜가 짧을수록 바이어이라면 컨틴전시 날짜가 길 수록 좋습니다.

융자진행을 했는데, 바이어의 융자가 안될 확률이 많아지게 되면

빨리 계약취소를 하여야만 …EMD save  할 수 있습니다.

융자가 힘든경우에 융자 컨틴전시 기간에 계약을 취소 할 수 있다…라는 겁니다.

  1. Appraisal Contingency:

모기지은행에서는 주택융자를 해 주면서 그 집의 담보가치에 대한 집 감정을 하게 되는데요.  집 감정 가격이 구매가격보다 낮은 경우에 감정 컨틴전시 기간내에는 바이어가 구매 계약을 취소 할 수가 있습니다.

 

집을 매매 하는 셀러의 입장에서  여러 오퍼들을 받아서 가장 높은 가격의 오퍼를 선택을 하고 에스크로를 오픈했는데, 집감정가격이 나오지 않게 되면, 에스크로 취소가 될 수 있을 확률도 발생하고요.

Back on the market하게 되면  매매가격, 매매일정에 영향을 미치겟죠.이런 경우를 대비 할 수 있도록 잘 어드바이저 해줄 수 있는 리얼터를 고용하시는것이 좋다라고 말씀드립니다.

예) 매매 금액 $800,000  감정가격 $750,000

바이어가 취소 할 수 있는 컨틴전시 조항이 되는거라고 할  수 있죠.

또는 바이어가 다운페이먼트를 차액만큼 더 하고 구매 할 수도 있고요.

 

  1. Physical inspection = 홈인스펙션 : 바이어는 에스크로 오픈 하게 되면 홈인스펙션을 합니다.

집의 전체 상태를 검사를 합니다. 지붕, A/C, 방, 욕실, 거실, 바닥..등

인스펙션 한 내용으로 집의 수리 요청을 하고,  셀러와 바이어가  이 사항으로 협상?을 하기도 합니다.

홈인스펙션을 하고 나서..

Physical inspection contingency

주택에 큰 하자를 발견 한 경우에도 계약을 취소 할 수도 있구요.

예)주택의 지반이 기울어져 있는경우, 벽속으로 물이 새서 곰팡이가 있는 경우 등 등

여러가지 이유가 발생할 수 있는 컨틴전시 입니다.

이 외에도 Title ,  HOA, NHD(Natural Hazard Disclosure)등등의 컨틴전시 조건이 있기도 합니다.

 

현재 에스크로 중에 계시거나, 집을 팔거나, 구매하거나  할 계획을 가지고 계신분

All Contingency removal에 대한 것을  꼭 공부를 하시고

어렵게 번 돈, 한푼이라도 손해 안보는 부동산매래를 하시길 바랍니다.