컨틴전시 리무벌 (Contingency Removal)
오늘의 주제는 ‘ 어렵게 번 돈을 잘 지켜야 한다 ! Contingency Removal 입니다.
왜 이것이 중요할까요? ‘돈’ 이거든요
바이어입장에서는 내 돈을 지키는냐? 손해를 보게 되는냐? 셀러 입장에서도 마찬가지로 손해를 보느냐? 마느냐? 이거든요. 이 컨틴전시 리무벌이 셀러 , 바이어 모두에게 계약금의 향방을 결정하게 되는 중요한 사항이라는 겁니다.
에스크로 진행이 잘 되어서….클로징이 잘 되었을때에는 큰문제가 되지 않습니다.
어느 싯점에서 부동산매매 계약을 취소하는 경우에 이 문제가 엄청, 매우 중요하게 된다라는거죠.
실질적으로 일을 하다가 보면요. 에스크로 진행중에 별 의 별 해프닝이 많이 생기더라구요
이 계약금 EMD가 누구에게로 가는지가 결정되는 것이 바로Contingency Removal 의 유무에 따라 결정이 된다는겁니다.
바이어입장에서 보면요, All Contingency removal 사인 하고 난 후에 계약을 취소 한다면,
계약금을 돌려 받지 못할 확률이 매우 높습니다.
셀러입장에서 본다면요, 바이어가 All Contingency removal 사인을 하기 이전에는
계약이 최소 될 수 있다는 것을 인지 하셔야만 된다라는 겁니다.
그래서는 저는All Contingency removal 하기전에 이삿짐 싸지 말라고 합니다.
이Contingency removal가 거래의 가장 키 포인트가 되는 매우 매우 중요한 부분입니다.
그럼 이렇게 중요하다는 All Contingency removal 무엇인지?
좀 더 자세하게 살펴보도록 하겠습니다.
Contingency removal의 조건이 있고요. All Contingency removal 에는 날짜가 있습니다.
Contingency removal 조건에 속하는것은
- Loan Contingency :
일반적으로는 21일Contingency date 입니다. 그러나 날짜는 협상 조건이 됩니다.
셀러이라면, 날짜가 짧을수록 바이어이라면 컨틴전시 날짜가 길 수록 좋습니다.
융자진행을 했는데, 바이어의 융자가 안될 확률이 많아지게 되면
빨리 계약취소를 하여야만 …EMD save 할 수 있습니다.
융자가 힘든경우에 융자 컨틴전시 기간에 계약을 취소 할 수 있다…라는 겁니다.
- Appraisal Contingency:
모기지은행에서는 주택융자를 해 주면서 그 집의 담보가치에 대한 집 감정을 하게 되는데요. 집 감정 가격이 구매가격보다 낮은 경우에 감정 컨틴전시 기간내에는 바이어가 구매 계약을 취소 할 수가 있습니다.펜던트, 초커, 목걸이 등 인기 있는 여성 목걸이를 선보입니다. chain necklace. 어떤 상황에도 어울리는 다양한 금속과 원석으로 된 주얼리를 쇼핑하세요
집을 매매 하는 셀러의 입장에서 여러 오퍼들을 받아서 가장 높은 가격의 오퍼를 선택을 하고 에스크로를 오픈했는데, 집감정가격이 나오지 않게 되면, 에스크로 취소가 될 수 있을 확률도 발생하고요.
Back on the market하게 되면 매매가격, 매매일정에 영향을 미치겟죠.이런 경우를 대비 할 수 있도록 잘 어드바이저 해줄 수 있는 리얼터를 고용하시는것이 좋다라고 말씀드립니다.
예) 매매 금액 $800,000 감정가격 $750,000
바이어가 취소 할 수 있는 컨틴전시 조항이 되는거라고 할 수 있죠.
또는 바이어가 다운페이먼트를 차액만큼 더 하고 구매 할 수도 있고요.
- Physical inspection = 홈인스펙션 : 바이어는 에스크로 오픈 하게 되면 홈인스펙션을 합니다.
집의 전체 상태를 검사를 합니다. 지붕, A/C, 방, 욕실, 거실, 바닥..등
인스펙션 한 내용으로 집의 수리 요청을 하고, 셀러와 바이어가 이 사항으로 협상?을 하기도 합니다.
홈인스펙션을 하고 나서..
Physical inspection contingency 로
주택에 큰 하자를 발견 한 경우에도 계약을 취소 할 수도 있구요.
예)주택의 지반이 기울어져 있는경우, 벽속으로 물이 새서 곰팡이가 있는 경우 등 등
여러가지 이유가 발생할 수 있는 컨틴전시 입니다.
이 외에도 Title , HOA, NHD(Natural Hazard Disclosure)등등의 컨틴전시 조건이 있기도 합니다.
현재 에스크로 중에 계시거나, 집을 팔거나, 구매하거나 할 계획을 가지고 계신분
All Contingency removal에 대한 것을 꼭 공부를 하시고 본 포스팅은 협력업체의 지원을 받아 작성되었습니다 Wigs
어렵게 번 돈, 한푼이라도 손해 안보는 부동산매래를 하시길 바랍니다.
