현재 에스크로 오픈중이신가요? 조건부 확인 꼭 필요!!!

안녕하세요 리얼티스퀘어의 브로커 남승현 입니다. 

셀러와 바이어가 기적적으로 계약이 체결이 되면 

우리는 에스크로를 오픈했다고 합니다. 

이 에스크로 중에 셀러와 바이어가  각각의 첵업해야 할 사항들이 많습니다. 

그중에서도 가장 중요한 사항을 ‘Contingency Removal’조건부 해제 입니다. 

조건부 중에서 첫번째로 꼽을 수 있는 것이 융자 입니다. 

에스크로중에 융자진행을 하는 경우가 대부분이므로 은행으로 부터 융자를 받지 못하면

에스크로 취소가 발생합니다. 따라서 매매계약서에  융자에 대한 조항이 있습니다. 

현재 캘리포니아의 계약서에서는 특별한 조건을 제시하지 않은 경우에는 

융자해제 기간이 21일입니다. 

두번째로는 감정입니다. 실제 구매가격과 감정가격의 차이가 있게 되는 경우가 발생하기도 합니다. 바이어는 감정가격이 나오지 않으면 시세보다 비싸게 집을 구입한다라는 생각을 하게 되면 에스크로를 중도에 포기하기도 합니다. 

세번째로는 인스펙션 조항입니다. 매매체결이 되면 바이어가 홈인스펙션을 하게됩니다. 이는 매물의 실질적인 상태를 점검하는것입니다. 사람으로 말하면 신체검사를 하는것이라고 비교하면 될듯합니다.  

이외에도 다른 조항을 계약서에 제시를 할수 있습니다. 

컨틴전싀에는 조항과 기간이 있습니다. 

바이어는 이 컨틴전스 기간에  빨리 진행을 해야만 합니다. 그래야만 바이어의 손해를 피할수 있습니다. 

셀러는 조건부 해제가 되기전에는 매매가 완전 이루어졋다고  볼수 없으므로 그 시간까지는 기다리는것이 차후의 손해를 줄일수 있습니다. 

이와같이 에스크로중에  수많은 문제들이 발생하게 되고, 경제적인 손실과도 연결이 되므로 

성실과 전문적 지식, 경험을 갖춘 중개인을 고용하시길를 권해드립니다. 

Alisha Nam 남승현

Realty Square & Investment

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E: alisha.reo@gmail.com

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How to Buy a House in 10 Steps

  1. Have plan of the mind and budget
  2. Check up the Pre Loan qualification
  3. Need my side a real estate agent.
  4. Search online house, Visit open houses.
  5. Select a location
  6. See the property
  7. Make an offer and negotiate.
  8. Get your loan approved.
  9. Get the home inspection.
  10. Get the home appraisal.
  11. Loan Doc. Signed and closed of the escrow.

내집을 지키자!! 홈스테드

Homestead Filing Services 메일을 받게 될겁니다. 

캘리포니아에서는 홈오너의 자산을 지켜주는 법이 있습니다. 그것이 Homestead exemption 입니다. 

그러면 어떻게 지킬수 있나요??

주택을 구매하게 되면, 보통은 자동입니다

특별한 사인이나 파일을 하지 않아도됩니다.  이 보호법은 집을 구입하면서 생기고 팔게 되면 없어집니다. 

이 등록은 카운티의 Registrar recorder’s office에서 관할 합니다. 

보호받는 금액은 $75,000 (개인) $100,000 ( 1명이상의 가족같이 사는경우) 

$175,000 : 65세이상의 신체적, 정신적 장애가 있은 경우

$175,000 : 55세 이상의 싱글의 경우는 수익/년 $15,000 이하, 부부는 수익/년 $20,000 이하 

 예를 들어보면, 내 집가치가 $500,000이고 융자가 $400,000 이라면 에퀴티 $100,000(1명이상의 가족의 경우)을 보호받을수 있습니다.

*  이 홈스테드 보호를 받지 못하는 경우도 있습니다. 

 1. 포클로저 (차압되는경우)

 2. 매케닉 저당( Mechanic’s Lien)

 3. 양육비,부양비 판결 (Judgment for child or spousal support)  

자동으로 보호받는 방법과 Declared를 해야하는 경우도 있습니다. 

Declared homestead 해야하는경우는 법원소송시, 또는 Judgment가 있을때에 합니다. 

Alisha Nam

Realty Square & Investment

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내집마련: 첫구매[First Home Buyer]의 혜택은?

2019년 새해를 맞이하여 내집마련을 위한 준비를 하시는분들께 조금이나 도움이 되었으면 하는 바램입니다. 

First Home Buyer는  지금까지 처음으로 구입하는 경우로 생각하시는 경우가 많은데요. 맞습니다. 그리고 또 내가 5년전에는 내집이 있어지만 그것을 팔고 3년전부터 내집이 없엇다면. 이런경우에도 First Home Buyer 입니다. 

첫구매자/First Home Buyer의 혜택으로 가장 많이 애용하는것은 

바로 FHA (Federal Housing Administration )Loan 입니다.  이 융자의 장점은 3.5% 다운페이먼트로 집구매가 가능하며, 높은 크레딧점수(예를들면 FICO 620,  580이 가능하기도 함)가 아니어도 가능합니다. 포클로저 기록도 일반 컨벤션융자보다 완화되어져 있습니다. 

 FHA융자를 받을경우 1-4 유닛까지 가능합니다. 하지만 이 융자를 선택하기전에 타운하우스, 콘도를 구매하실때에는 FHA융자승인 되어진 커뮤니티인지 확인을 해야만 합니다. 싱글 하우스일경우에는 상관이 없습니다. 

첫구매자로서 혜택을 누릴수 있는것으로 또 하나는 각 City에서 제공하고는 융자를 받을수 있습니다. 

이외에도 패니매, 프래디맥에서 나오는 매물도 구입할수 있습니다. 그러나 최근에는 나오는 매물이 거의 없는편이라서 특별히 기술하지 않겟습니다. 

종종 첫구매자의 혜택에대한 질문을 받게 되어 올려드립니다. 예전에 2009년에는 한시적으로 텍스크레딧을 주기도 했지만 현재는 기대하시는 만큼의 혜택은 많지 않습니다. 

중요한것은 얼마나 내가좋아하는 집을 구매하는가…. 일겁니다

Alisha Nam

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집을 샀다~ 누구 명의로 해야 좋을까?

내집마련을 위해서 에스크로 오픈을 하게 되면 수많은 서류를 만나게 된다. 그 중에 하나 

꼭 해야 하는 과정이다. 그러나 대부분 그냥 그냥 주변인들의 이야기를 듣고 가는 경우가 많은것을 보게되어 

이번기회에 꼭 알고 넘어가면 좋겟다는 생각으로 올립니다. 

부동산을 보유하는 방법으로 소유권에 대한것입니다. 

1. 개인적인 소유(Sole and Separate Property) :

공동소유자가 없이 혼자 소유권을 가진다.  싱글인 경우, 또는 결혼을 햇으나 혼자명의로 할 경우

2. 공동명의(Joint Tenancy) : 한인들이 가장 선호하는 소유권보유방법이다. 그러나 한번쯤은 생각해보라고 권유한다.!!

2명이상이 재산을 공유할수 으나, 지분양도, 지분상속을 할수 없다. Right of Survivorship가 있어서 소유자중 사망자가 발생할 경우 생존한 공동소유자에게 자동 이전된다. 양도소득세부분을 따져보면, 이런한 형태로 소유권을 가지고 있는 경우, 양도소득세 기준은 구매한 시점으로 한다. 

3. 부부 공동재산 (Community Property):남편과 아내인 경우에만 가능한 소유형태이다. 배우자가 사망하면 생존배우자에게 지분의 50%가 넘어간다, 또한 지분의 반을 유언할수 있다. 특별한 상속계획을 하지 않은 경우에는 법원에서 상속세일을 하게 된다. 배우자중 한사람의 채무이행을 위해 전체가 강제매각의대상이 될수도 있다. 

4. 생존자부부 공동재산 (Community Property with Right of Survivorship): 부부인경우만 가능 하다. 최근 가장선호하는 소유권형태이기도 하다. 배우자중 한사람의 채무이행을 위해 전체가 강제매각의대상이 될수도 있다. 사망자 발생시에 생존 배우자에게 자동적이전이 된다. 또한 양도소득세이 세금혜택을 받을수 있다. 

5. 재산 공유(Tenancy In Common) : 2인이상의 소유권자인 경우, 여러개의 지분으로 분할이 가능하고, 각자의 지분만큼 상속이 가능하다. 또 공동소유자는 각자의 지분을 별로돌 저당설정할수 있다. 

세금이나 상속에 관한 자세한 사항들은 각각의 전문가의 도움 받기를 권해드립니다. 

Realty Square & Investment

Alisha Nam

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내집을 갖게 된다면 ~ 어떤일이?

우리의 하루 하루의 생활의 시작이 집입니다. 

의.식. 주. 중의 하나 “주” 

이 집은 서민들에게 또한큰재산이기도합니다.때문에대부분의사람들이부동산에대한관심도가아주높습니다

부동산업에종사하면서가장많은듣는질문이“지금집을사도될까요?”라든지“언제팔면좋을까요?”라는것입니다. 여기에정답은없습니다. 각개인의상황마다다르기때문입니다. 굳이답을드리자면필요할때에구입하고파는것이가장정확한답이라고생각하시면됩니다.

부동산거래는크게두가지이유가있습니다. 첫째는본인이 거주하고자하는 내집마련이고 , 

두번째는 투자를 통한 수익창출입니다. 따라서 어떤목적으로 부동산을 사고파는지에 따라서 다르게 접근해야합니다.

오늘은 첫번째의 내집마련을 하게 되면, 

어떤혜택을 받을수가 있을까요?

어떤 책임을 가져야 할까요?

소유함으로 누리게 되는 혜택중에 가장 큰것은 가족의 안정일것입니다. 무엇을 이루었다는 성취감과 함께요. 

자녀의 학교, 직장, 이웃과의 교류로 사회적인안정 또한 가질수 있습니다.

두번째는 경제적인 도움이 되는 세금혜택으로 세금면제, 감면, 연기등으로 소득세(Income Tax), 양도세(Capital Gain Tax), 재산세(Property Tax) 등으로 부터 혜택을받을수있습니다. 

* 내집에 대한 양도소득에 대한 세금면제; 2년이상 거주시 부부합산시 $500,000까지 면세

* 모기지 이자 + 재산세는 인컴 보고시에 감세를 받을수 있음

* 시니어의 경우 재산세 혜택을 받을수 있음 

위의 세금관련 자세한 사항은 담당 회계사님과 상담하셔야함을 말씀드립니다. 

 세번째로 투자 소득을 기대할수 있습니다. 

물론 부동산등고의 흐름을 잘 타게되면 더 많은 투자이익을, 만약에 그 반대일경우에는 손해를 볼 수도 있습니다. 그러나 대부분의 경우, 오랫동안 지니고 있으면 이득쪽으로 기울게 됩니다. 

그다음으로는 부동산은 구입시에 레버리지를 활용할수 있는 최대 장점이 있습니다. 부동산의 안전성으로 은행에서ㅓ 담보로 인정을 해준다는것입니다. 예를 들면 50만불 집을 구입하고자 할 때, 바이어는 적게는 3.5% 다운을 하고도 내집을 마련할수 있으며, 최고의 융자이자를 받기 위해서는 다운페이먼트, 텍스보고, 크레딧 리포트 등의 자격을 고려합니다. 3.5%FHA융자를 이용해 재산증식을 한 이야기는 다음에 한번 올리도록 하겟습니다. 

이렇듯 내것을 소유함에 따른 좋은점이 많습니다. 

그에 반하여 매월 렌트비대신에 모기지 페이먼트를 내야합니다. 만약에 이를 이행하지 못할시에는 소유권을 상실 할수도 있습니다. 

매년 재산세를 납부하여야 합니다. 그 이외에도 지역에 따라 맬루즈 텍스 또는 HOA Fee 도 내야합니다. 

책임을 하게되므로 행복한 생활을 하실수 있기를 바랍니다.

지금 집을 사도 될까요???

안녕하세요 엘리샤입니다. 

부동산이야기를 하게 되면 늘 질문을 받게 되는것중의 가장 탑이 되는것이 

‘지금 집을 사도 될까요? ‘ 입니다. 

너무 늦엇다는 생각을 하시는분, 너무 이르다고 생각하는 분 , 생각이 제각기 다릅니다. 

내집을 구입한다면, 집을 살 준비가 되셧다면, 지금 사시라고 권유합니다. 

내소유의 집을 가지므로서 생기는 이익들이 있기때문입니다. 

먼저 렌트비는  소비하고 마는것입니다. 

모기지는 세금 혜택을 받습니다. 

매년, 이사해야하는 걱정이 사라지므로  가족의 안정을 누릴수 있습니다. 

특히 자녀들이 있는 경우에는 좀 더 많은 영향를 받습니다. 

그러나, 주택을 구입하시고자 할때에는 고려해야 할 사항이 들이 많습니다. 

봄에 봄옷을 사듯, 여름에 여름옷을 사듯…. 자주구입하는것도 아니고 , 정기적으로 구매하는것도 아니기때문입니다. 

집은  내 가족의 가장 큰 재산중의 하나로 생각하기때문에 

무엇을 가장 중요한지를 살펴보면 좋습니다. 

예를 들면, 나의 자녀들의 학교가 중요도가 높다면, 첫번째로 학군을 따져야 할것입니다. 

그외에도 교통, 환경, 직장 등도  필요할것입니다. 

부동산업을 하는 사람으로 권유를 한다면, 

첫번째는 예산(Price) , 두번째는 향후의 투자가치 즉, 로케이션을 분석해드리는것입니다. 

제가  오랫동안 부동산중개 서비스를 하면서 느낀것과 공부한 것들을 , 생각이 나는대로, 시간을 내서 블로그에 올려드리려 합니다. 물론 아직도 부족한 부분이 있겟으나, 최선의 방법으로 피력해보려 합니다. 

2019년에는 내집마련의 꿈을 이루는 한 해가 되시길 기원합니다. 

크레딧교정을 직접 할수 있어요~

미국에서 경제활동(차구입, 집구입, 비즈니스 융자..등등)을 하면서 꼭 필요한것이 크레딧리포트!!!

어떻게 내 크레딧을 관리 할지? 망가진 크레딧을 다시 Rebuild 할지?  또 한가지 빼놓을 수 없는것이 있습니다. 바로 같은 이름이 많다는것, 우리 한인들의 특성이 다른민족과 다르게 Last Name 이  김, 이, 박, 최, 정..등등 같은 이름이고 First Name 도 John, James, Anna  등 같은 이름이므로 내것이 아닌것이 내것이 되는 경우가 많습니다. 따라서 아래의 체크리스트를 한번 리뷰 해보시면 연말이 되었으면 합니다. 

Credit Report Review Checklist

1.Is your name correct?

2.Is your Social Security number correct?

3.Is your current address correct? Is your current phone number correct

4.Are the previous address they have listed for you correct?

5.Is your marital status listed correctly?

6.Is the employment history they have listed for you accurate?

7.Is everything listed in the personal information section correct?

8.Is there anything listed in the public record information?

9.Are the accounts on the list still open?

10.Are all of the current balances correct?

11.Are accounts where you are an authorized user or joint owner listed?

12.Are zero balances recorded for debts discharged in bankruptcy? For debts paid in full?

13.Are you listed as a co-signer on a loan? Is this correct?

14.Are accounts that you closed listed as “ closed by the consumer”?

15.Is negative information reported on each credit account correct?

16.Are any accounts listed more than once?

17.Is old negative information still being reported? : if yes, highlight the information that has exceeded the negative information reporting limit, which is usually seven years.

18.Do you suspect that you have been the victim of identity theft after reviewing your credit reports?

체크리스트를 첵업한 후에 만약에 잘못된것이 있다면, 

Correct를  크레딧리포트 컴퍼니와 creditor 한테 수정을 요청합니다. 

크레딧컴퍼니에 파일을 온라인, 메일로 편지를 작성하시면 됩니다. 

내용에는 이름, 주소, 전화번호, 리포터 확인번호를 꼭 넣으셔야 합니다. 

크레딧 교정, 수정 어렵지 않습니다. 직접하실수 있습니다. !!!

크레딧 컴퍼니는 3곳이 있습니다. 

Equifax : 

Experian: 

Transunion

편지를 보낼때에 꼭 챙기셔야 할 것은 

* Certified mail, Return receipt을 요청 합니다. 

성큼 다가온 CES 2019, 1월 8~13일 라스베이거스에서

소비자가전박람회(CES) 2019가 새해 1월 8일 미국 라스베이거스에서 열립니다. 정보통신기술(ICT) 강국 대한민국을 대표하는 기업들이 총출동합니다. 

국내에서는 총 200여개 기업이 CES에 참가합니다. 삼성전자, LG전자를 비롯해 현대·기아자동차, SK그룹 핵심 계열사들이 전시부스를 마련합니다. 국내 최대 포털 네이버도 처음으로 CES에 참가합니다. 중견 기업인 코웨이와 엠씨넥스 등도 CES에 모습을 드러냅니다. 참신한 기술과 아이디어로 무장한 스타트업까지 대거 참가해 기술을 보여줄 예정입니다. 

삼성전자는 올해도 메인 전시장인 라스베이거스 컨벤션센터 센트럴홀 한가운데에 최대 규모 부스를 마련합니다. QLED 8K와 마이크로 LED 등 최신 TV 라인업과 사물인터넷(IoT)와 인공지능(AI)을 더한 혁신 가전제품을 선보입니다. 삼성전자는 TV·생활가전·모바일·스마트홈 등 다양한 분야에서 총 30개 제품이 ‘CES 혁신상’을 받았습니다.

LG전자도 센트럴홀에 대형 부스를 마련합니다. LG전자는 매년 선보이는 대형 올레드 협곡과 가전, 모바일 기기를 전시합니다. 로봇과 전장부품 등도 선보입니다. 

LG전자에서는 박일평 사장이 기조연설자로 나서 AI를 주제로 개막 연설을 합니다. 그는 LG 씽큐(LG ThinQ)’의 3가지 강점인 맞춤형 진화(Evolve), 폭넓은 접점(Connect), 개방(Open)을 바탕으로 미래의 인공지능 기술을 선보이며 삶의 모든 영역에서 누릴 수 있는 인공지능 경험을 제시할 예정입니다. 인공지능의 진화가 미래의 삶에 어떠한 변화를 가져다 주는지에 대해 구체적으로 소개합니다.

현대자동차와 기아자동차는 동반 참가합니다. 노스홀(North hall)에 나란히 자리 잡고 자율주행, 수소차 등 첨단 미래차 기술을 제시할 계획입니다. 

현대모비스도 노스홀에 별도 부스를 마련합니다. 허공에 그린 운전자 손짓을 인식하는 ‘가상공간 터치기술’ 등 미래차 신기술을 대거 공개합니다.

현대모비스 2019 CES 전시관 조감도

현대모비스는 ‘미래에 초점을 맞추다(Focus on the Future)’를 주제로 △자율주행 인포테인먼트 시스템 △커뮤니케이션 라이팅 △수소연료전지모듈 발전시스템 등 현재 주력 중인 정보통신(ICT) 융합기술과 친환경 기술을 공개합니다. 자율주행 인포테인먼트 시스템은 완전 자율주행 모드에서 탑승객이 경험할 수 있는 첨단 편의기술을 보여줍니다. 

가상공간 터치기술은 탑승객이 완전 자율주행 모드에서 영화를 감상하다가, 손가락을 허공에 ‘톡’하고 눌러 다른 영화를 선택하거나 볼륨을 조절할 수 있습니다. 운전자 시선과 손가락이 가리키는 방향이 일직선에 위치하면 작동합니다. 차량 내부 카메라가 운전자 눈과 손짓을 인식하는 원리입니다. 박수 소리로 조명을 끄거나, 스마트폰으로 가전제품을 제어하는 방식을 뛰어넘는 기술입니다. 

가상공간 터치기술과 유리창 디스플레이 등 첨단 인포테인먼트 시스템 시연 모습

SK그룹은 핵심 계열사 3곳이 공동 부스로 나섭니다. SK텔레콤, SK하이닉스, SK이노베이션 3사는 ‘혁신적 모빌리티(Innovative Mobility by SK)’를 주제로 자율주행과 인포테인먼트 전장부품 등을 전시합니다. SK텔레콤은 SM엔터테인먼트와 함께 실감형 미디어 서비스도 선보일 계획입니다.

포털 업체 네이버는 처음으로 CES에 나갑니다. 네이버와 자회사 네이버랩스는 AI, 자율주행, 로보틱스 등 차세대 기술을 전시합니다. 네이버는 구글 부스 바로 앞에 자리를 잡았습니다.  

중소·중견기업도 CES를 찾아 기술을 과시합니다. 코웨이, 코맥스, 팅크웨어, 엠씨넥스 등이 나올 예정입니다. 스타트업들도 CES에서 혁신 기술과 아이디어를 소개합니다. 

올해 CES 2019는 1월 8일부터 13일까지 라스베이거스에서 열릴 예정입니다. 

키노트는 1월 7일 박일평 LG전자 사장이, 1월 8일 IBM 최초의 여성 CEO 지니 로메티 회장이 할 예정입니다. 지니 로메티 회장은 블룸버그가 선정한 세계에서 가장 영향력 있는 50인, 포춘의 세계 비즈니스 분야에서 가장 영향력 있는 여성 50인 등에 이름을 올린 인물입니다. 9일 오전에는 리사 수 AMD CEO가 같은 장소에서 키노트를 진행할 예정입니다. 리사 수 AI 프로세서 등 기존 CPU 시장을 대체할 새로운 영역에서 도전에 대해 설명합니다. 

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